Часть 2! Работа с арендодателем (или субарендатором), испытывающим финансовые затруднения,
Теперь мы обсудим защиту субарендаторов и брокеров от субарендаторов и домовладельцев, терпящих бедствие. Там, где в последний раз мы рассматривали защиту арендаторов, теперь мы рассмотрим некоторые специфические проблемы, которые необходимо решить в контексте субаренды, а затем вернемся к вопросу о том, как брокеры могут защитить свои комиссионные, будь то в сценарии прямой аренды или субаренды. >
Место действия: офис среднего рекламного агентства в центре города.
Персонажи dramatis: главный операционный директор агентства, его юрист и брокер.
Обсуждение до этого момента: На столе находится черновик условий семилетней субаренды на 18 000 рупий от довольно известной коммуникационной компании в здании класса А по арендной плате существенно ниже рыночной. Помещение в значительной степени в состоянии для проживания. Брокер получит свои стандартные комиссионные, но будет выплачиваться двумя частями: половина при подписании и половина через шесть месяцев.
(Теперь мы слушаем разговор.…)
< / p>
Арендатор: арендная плата очень привлекательна, но я должен беспокоиться о финансах Telcomm. Улица говорит, что их может не быть до конца года, не говоря уже о 2017 году, когда закончится срок нашей субаренды. Ты знаешь, я здесь немного стесняюсь. Еще в 60-х, когда мы впервые открыли Cooper Sterling, мы забрали несколько комнат у одного из наших маргинальных клиентов - конечно, это был единственный типичный клиент, который у нас был тогда [смеется] - и парень уехал из города из-за большой арендной платы. и нас загрузил домовладелец. Это была неприятная сцена. [Арендатор делает паузу, чтобы закурить сигарету, его девятый день дня, и тянется за бутылкой Джека Дэниэлса, которую он держит на своем столе. Сейчас 10 часов.]
Адвокат [отклоняет предложенную бутылку]: Что ж, Соглашение о признании от владельца здания должно иметь большое значение с точки зрения того, чтобы вам не пришлось пережить это снова, но под угрозой может оказаться большая выгодная арендная плата; эта концессия на аренду через второй и четвертый годы также обернется пулей.
Брокер [про себя, обсуждая плюсы и минусы предложенной бутылки]: Хммм. Мне лучше понять, как я собираюсь убедиться, что моя комиссия будет выплачена ... тем более, что половина из них должна быть выплачена через шесть месяцев после подписания. Надо найти эту памятку для всех брокеров в новом международном офисе компании в Сайгоне. Попытаться на условное депонирование? Комиссия вместо арендной платы? Нет, это никогда не полетит. Аффидевит о правах брокера? (Применимо ли это к коммерческой аренде?) Ну, всегда есть иск о залоге… но кто будет платить за судебный процесс?
О, прежде чем мы откажемся от защиты арендаторов, я хотел поделитесь с вами письмом, которое я получил после выхода первой части этой колонки:
Уважаемый Джефф,
Вы сказали, что SNDA означает переговорную силу. Я представляю небольшого арендатора с ограниченными возможностями. Надо мной смеялись, когда я просил SNDA. Что мне делать?
(Подпись)
Р.С.Ф. Маленький
Уважаемый R.S.F.
Если вы не можете получить SNDA, по крайней мере, получите представление от арендодателя о том, что он не получил уведомление о невыполнении обязательств от кредитора. Не защищая арендатора от дефолта в будущем, по крайней мере, арендатор будет знать, что он не входит в систему с арендодателем, у которого проблемы.
Надеюсь, это поможет.
JAM
ОК, СЕЙЧАС приступаем к защите субарендатора.
Мы подчеркнули важность SNDA с точки зрения защиты арендатора от кредитора, лишающего права выкупа, в контексте прямой аренды; Что ж, документ, называемый Соглашением о признании («RA»), является его аналогом в контексте субаренды.
Проще говоря, в соответствии с Соглашением о признании, если основной арендатор-суб арендодатель не выполняет свои обязательства по умолчанию и основной договор аренды прекращается, арендодатель признает субарендатора своим новым прямым арендатором. Для полноты картины мы добавим: при условии, что субарендатор не ускорил невыполнение обязательств арендатором, а также при условии, что субарендатор не нарушает свои обязательства по субаренде.
Как и SNDA, a Арендатор, имеющий влияние, попытается заранее заключить это соглашение, чтобы его можно было предложить подходящим потенциальным субарендаторам. Это гораздо важнее, чем просто контрольный список для субаренды.
С субарендой возрастают потенциальные ловушки. Конечно, арендатор может попытаться сдать в субаренду в связи с консолидацией своих операций или просто отложить лишнее пространство для будущего расширения, но часто ситуация более ужасная: пространство находится на рынке, потому что субладелец слаб.
Опять же, крупные арендаторы могут добиться от арендодателя некоторого соглашения о предоставлении RA при заключении первоначального договора аренды, обычно с параметрами в отношении финансовой квалификации субарендатора. Чаще всего запрос на соглашение о признании поступает одновременно с запросом согласия на субаренду. Вопрос для переговорной группы субарендаторов заключается в том, как сделать субарендуравняется жизнеспособной, рыночной аренде (а субарендатор - привлекательному непосредственному арендатору) в глазах арендодателя.
Как и в случае с SNDA, в случае «поглощения» арендодатель не хочет нежелательного багаж, чтобы сопровождать сделку. Подробнее об этом позже.
Если оставить в стороне гламурные юридические концепции, касающиеся права собственности на землю и договора (подавить это разочарование), отношения арендодатель-кредитор-арендатор отличаются от отношений арендодатель-арендатор-субарендатор.
Все отношения между арендодателем и субарендатором являются подчиненными основной или основной аренде. Когда мы обсуждали SNDA, это было в контексте защиты от кредитора, лишающего права выкупа, - что «S» означало подчинение, получение права залога по аренде, подчиненного залогу по ипотеке.
Не так в случае с ипотекой. контекст субаренды. На самом деле, по определению не существует такой вещи, как непослушная субаренда. Если главный арендатор вытесняется из поля зрения, субаренда ipso facto (хорошо, у вас есть немного латыни) исчезает, и субарендатор должен сдаться и освободить место или, если ему повезло иметь Соглашение о признании, тогда формируются новые правовые отношения, прямые отношения (аренда) между основным арендодателем и (бывшим) субарендатором.
комментариев