Арендная плата чертовски высока?
Арендная плата в Нью-Йорке, условно говоря, чертовски высока. Большинство жителей Нью-Йорка, коренные жители или переселенцы, в какой-то момент каким-то образом ощущают эту реальность, будь то лично или через ужасающие истории семьи и друзей.
Но что делает арендную плату слишком высокой для жителей Нью-Йорка? И действительно ли они все же учитываются?
Несколько теорий:
Арендная плата чертовски высока из-за стабилизации
Понятно, что это распространено арендодателями и некоторыми брокерами (и некоторыми правыми аналитическими центрами), и интуитивно кажется правдой. В конце концов, наводнение рынка 1 миллионом (или около того) стабилизированных квартир в городе, и это на 1 миллион квартир больше, доступных для населения в целом, а не только у стабильных арендаторов. Увеличение предложения снижает спрос. Цены снижаются.
Но! Вне интуиции теория не имеет практического, реального веса. В 2007 году я написал колонку об исследовании окончания стабилизации в районе Бостона за последнее десятилетие. Результаты для арендаторов, ранее стабильных и всегда рыночных, были не очень хорошими. Из моей колонки:
В 1994 году в Массачусетсе отменили правила аренды большинства квартир. Бостон и его пригород Кембридж были одними из немногих муниципалитетов штата, в которых все еще осуществлялся широкомасштабный контроль над квартирами, в результате чего арендная плата оставалась ниже рыночной. В Кембридже две трети квартир в зданиях, состоящих как минимум из четырех квартир, подлежали регулированию.
В течение нескольких лет дерегулирования арендная плата сильно выросла, особенно в Кембридже, городе с населением около 100000 человек, где арендаторы похожи социально-экономически с теми, что в Нью-Йорке, и жилищный фонд которого также похож. …
Через пять лет после того, как избиратели Массачусетса отменили регулирование арендной платы… в Бостоне, Бруклине и Кембридже, - начиналась статья в New York Times от июля 2000 года, - арендная плата значительно выросла, города стали более стильными и менее испорченными. ухудшаются районы, и многие более бедные люди были вынуждены переехать в сообщества, расположенные дальше от центра города. … [Один] ведущий домовладелец в Кембридже обнаружил, что арендная плата за квартиры, ранее контролируемые его компанией, выросла вдвое.
Пожалуйста, помните: я не обсуждаю, улучшит ли прекращение стабилизации в Нью-Йорке здания, районы и т. Д. I Я утверждаю, что прекращение этого не приведет к снижению арендной платы. Подумайте об этом с точки зрения фрикономики - своего рода нелогичного способа, согласно которому все, что вы считали правильным, было неправильным: арендодатели, если бы была возможность, по понятным причинам повысили бы арендную плату. И почему бы нет? Спрос, скорее всего, останется высоким, независимо от того, стабилизируется он или нет.
Это подводит меня ко второй теории ...
Арендная плата слишком высока из-за нехватки Жилье
Это извечная проблема в Нью-Йорке, и вина нет… ну, на самом деле многих людей, включая страховые компании, домовладельцев, некомпетентные администрации мэрии прошлого, преступников и т. Д. Это старая сказка Это знакомо большинству жителей Нью-Йорка: город вступил в крутой и в то время, казалось бы, необратимый (даже неизбежный) спад в 1960-х и 1970-х годах, и этот спад привел к сокращению фонда арендного жилья. «Бронкс горит» и весь этот джаз, когда домовладельцы поджигают здания, чтобы получить страховку, а не поддерживать то, что стало убыточным.
Однако дело в том, что исследования показали, что это не было неизбежным снижение жилищного фонда. Арендодатели и страховые компании намеренно отказались от инвестиций в нескольких частях города, что оказалось успешной попыткой вывести жителей в пригород, где новое и более дорогое жилье росло как сумасшедшее. Да-да, так звучит теория заговора. Но это не так. (Последнее исследование содержится в новой биографии Эда Коха Джонатана Соффера, которую я рассмотрю в журнале Observer на следующей неделе. В ней г-н Соффер объясняет, как не только частный сектор ушел из таких мест, как Южный Бронкс и центральный Бруклин, задолго до преступления. начал расти, но администрация мэрии способствовала бегству капитала и людей, позволяя снизить объем услуг.)
Что ж, однако город добился своего, квартир было и осталось слишком мало для много людей. Обратите внимание, я не говорю о жилье для продажи, например о волне конверсии кооперативов в конце 1980-х годов или о буме строительства кондоминиумов в середине прошлого десятилетия. Дело в том, что новая застройка по аренде остается событием в Нью-Йорке (посмотрите на радушный прием спроектированной Брюсом Ратнером Фрэнком Гери 8 Spruce Street на Манхэттене - кстати, мне очень нравится видеть это, когда я пересекаю Манхэттенский мост по утрам; красивое дополнение к горизонту!), редкость, на которую девелоперы не брезгуют из-за затрат и ничтожной отдачи от строительства квартир.
Это приводит меня к третьей теории, которая, вероятно, объясняетвсе лучше всего…
Арендная плата чертовски высока, потому что люди любят Нью-Йорк и продолжают переезжать сюда
Вот некоторые статистические данные из другой колонки, в которую я написал 2007 (какой год!):
По крайней мере, эти цифры выглядят впечатляюще. В 2006 году 30 927 единиц жилья получили зеленый свет; в 2005 году - 31 450 человек. Это были самые загруженные годы с 1972 года, и тот год, как указывает мэрия, был занят только из-за субсидированного строительства жилья.
Но даже самые искренние цифры разрешений на жилье меркнут на фоне роста населения Нью-Йорка. Так что держите шампанское: бум жилищного строительства далеко не достаточно громкий.
По оценкам города, основанным на данных переписи населения, за шесть лет с 2000 по 2005 год в городе проживало более 205 000 жителей Нью-Йорка. .
За семь лет с 2000 по 2006 было одобрено 159 209 разрешений на строительство домов.
Это спрос и предложение, дети. Самый надежный способ снизить арендную плату в Нью-Йорке - это перестать быть желанным местом для молодежи и беспокойных. Хотите более дешевую арендную плату, переезжайте в умирающий город (Филадельфия, Детройт); или кому-то ужасно непопулярному среди творческих людей или с небольшим ОГНЕМ в их экономическом животе (почти вся страна к западу отсюда, к востоку от Калифорнии и к югу от Чикаго); или в город, который не приветствует творческих людей (один из тех средних размеров с альтернативным еженедельником и парой музыкальных клубов, может быть, пивной бар, но мало чем заняться по выходным, кроме Sunday Times ).
Вот почему, дамы и господа и мистер Макмиллан, арендная плата в Нью-Йорке слишком высока: это популярное место для жизни, но на самом деле здесь не хватает жилья для всех, кто хочет жить здесь (и серьезной причиной этого является преднамеренное сокращение инвестиций в 1960-х и 1970-х годах).
Но это не отвечает на исходный вопрос: не слишком ли высока арендная плата?
Сравнительно хрен нет. Нью-Йорк - мировой город, и в подобных дебатах его следует сравнивать с другими городами мира; и не обязательно в другие американские города, даже такие большие, как Лос-Анджелес и Чикаго.
Мировые города, такие как Москва, Гонконг, Токио и Лондон, обычно затмевают Нью-Йорк в опросах о сдаче квартир в аренду. В российской столице, например, половина имеющихся квартир может быть сдана более чем на четыре тысячи одновременно.
КВАРТИРНАЯ ПЛАТА СЛИШКОМ ВЫСОКАЯ, ЧЕРТ ВАЗМИ!
Отлично. < /p>
комментариев