• Недвижимость

Многосемейное строительство: рост от скалистого дна

• 30-05-2021
• комментариев

Однако цены в многоквартирном секторе, похоже, отскакивают от скалистого дна, поскольку цены на квадратный фут либо немного выросли, либо немного снизились по сравнению с уровнями 2009 года, в зависимости от конкретного географического субрынка и от того, были ли категория была пешеходной или лифтовой. Как правило, мы наблюдали сокращение совокупных мультипликаторов арендной платы и увеличение ставки капитализации.

Тенденция увеличения объема продаж и извилистых значений отражала то, что мы видели во всех сегментах типов продуктов. Положительным моментом является то, что темпы снижения стоимости значительно снизились по мере продвижения в течение 2010 года, а в некоторых секторах мы наблюдали рост показателей по мере приближения к концу года.

Ниже приводится краткое описание всего многоквартирного строительства активность продаж в 2010 году.

В 2010 году в Нью-Йорке было продано 543 многоквартирных дома, что на 25 процентов больше по сравнению с 435 объектами, проданными в 2009 году. В 543 проданных зданиях было 15 011 домов. отдельных квартир, что на 52 процента больше, чем в 2009 году было продано 9 888 единиц. Объем продаж в долларах показал наибольший рост, так как в 2010 году объем продаж составил около 2,33 миллиарда долларов. Этот общий объем вырос на 84 процента по сравнению с 1,26 миллиарда долларов в сделке по продаже. объем в 2009 году.

В прошлом году 77 процентов проданных многоквартирных домов были без лифтов, что соответствует структуре рынка. Тем не менее, продажи лифтовой недвижимости показали более высокие темпы роста по сравнению с уровнем 2009 года. В 2010 году было продано 417 домов для пешеходов, что примерно на 20 процентов больше, чем в 348 зданиях, проданных в 2009 году. Количество проданных единиц также выросло примерно на 20 процентов, так как в 2010 году было продано 6 069 домов по сравнению с 5 022 в 2009 году. объем продаж пеших прогулок увеличился на 23,5 процента до примерно 788 миллионов долларов в прошлом году по сравнению с 638 миллионами долларов годом ранее.

Сравнение лифтовых зданий с пешеходными домами показывает относительную силу этого сектора ; 126 лифтовых зданий было продано в 2010 году по сравнению с 87 в 2009 году, что на 45 процентов больше. Тенденция, которая проиллюстрирована следующими двумя статистическими данными, указывает на то, что более крупные объекты недвижимости продавались в 2010 году. 126 зданий, проданных в прошлом году, содержали в общей сложности 8 942 квартиры, что на 84 процента больше, чем 4866 квартир, проданных в 2009 году. продаж в лифтовом секторе показали наибольший рост. Здесь объемы продаж увеличились более чем вдвое: с 627 млн ​​долларов в 2009 году до 1,55 млрд долларов в прошлом году, т.е. на 146 процентов.

Как показывает статистика объемов, очевидно, что активность в многоквартирном секторе была стабильно растет с самой низкой точки в первой половине 2009 г. (2П09). Тенденции изменения стоимости демонстрируют неоднозначные сигналы при сравнении 2010 и 2009 годов. Когда мы смотрим на долгосрочные тенденции, мы видим, что с момента пика рынка в 2006 и 2007 годах стоимость неуклонно снижалась. В течение этого периода времени ставки капитализации явно имели тенденцию к росту, а совокупные мультипликаторы арендной платы явно имели тенденцию к снижению.

При анализе значений в многоквартирном секторе мы смотрим на четыре основных показателя: ставки капитализации, валовые кратные ставки аренды, цены за квадратный фут и цены за единицу. Теперь мы более подробно рассмотрим каждый из этих показателей для пешеходных и лифтовых зданий на каждом из субрынков, которые мы обслуживаем.

РЫНОК МАНХЭТТЕНА начал показывать явные признаки улучшения в 2010 году. Несмотря на то, что ставки капитализации выросли на 59 базисных пунктов в дополнительном секторе по сравнению с уровнями 2009 года, мы увидели снижение ставок капитализации во второй половине 2010 года по сравнению с первой половиной. То же самое и в лифтовом секторе. В 2010 году средний процент повторных переходов составил 5,78 процента. На самом низком уровне в 1П07 эта ставка капитализации составляла 4 процента.

В лифтовом секторе средняя ставка капитализации составляла 4,84 процента в 2010 году. Этот показатель представляет собой значительный рост по сравнению с низкой точкой 1П06. когда средняя ставка капитализации составляла всего 2,8 процента. В 2006 году ставки капитализации были настолько низкими, потому что недвижимость покупалась из-за их потенциала преобразования кондоминиумов, а не их денежного потока.

Валовые мультипликаторы арендной платы на Манхэттене также демонстрируют положительные тенденции. В секторе обслуживания клиентов мы наблюдали снижение средних мультипликаторов в 2010 году по сравнению с 2009 годом; однако во 2П10 произошел явный скачок почти на полный мультипликатор по сравнению с 1П10, что указывает на коррекцию этого рынка. То же самое справедливо и для лифтов: годовое снижение, но высокие показатели во втором полугодии по сравнению с первым.

На основе цены за квадратный фут мы видим, что значения были относительно не изменилась в 2010 году по сравнению с 2009 годом: в домах для пешеходов в среднем 525 долларов за квадратный фут, а в зданиях с лифтами - в среднем 438 долларов.

И снова мы видим нелогичную тенденцию, когда в зданиях для пешеходных переходов стоимость квадратного метра выше.свойства лифта. Это происходит из-за того, что оборот сдачи в аренду в домах для пешеходов значительно выше, чем в зданиях с лифтами, что позволяет владельцам извлекать выгоду из потенциала роста, создаваемого искусственно заниженной арендной платой, регулируемой. Кроме того, типичные размеры блоков в домах для пешеходов и пешеходов намного меньше, чем в зданиях с лифтами. Таким образом, в то время как квартплата, выписываемая каждый месяц для квартиры с одной спальней в здании с лифтом, будет выше, чем у квартиры с одной спальней в доме с лифтом, арендная плата в здании с лифтом часто выше по цене - на квадратный фут, чем в собственности лифта. Эта динамика приводит к более высоким значениям стоимости квадратного фута для пешеходных зданий, чем для лифтов.

В северном Манхэттене объем продаж в долларовом выражении вырос на 55% по сравнению с 83 млн долларов в 2009 году до 129 миллионов долларов в 2010 году. Количество проданных объектов недвижимости увеличилось на 71 процент, с 38 в 2009 году до 65 в 2010 году. В лифтовом секторе рост объемов в долларовом выражении составил поразительные 175 процентов, достигнув 319 миллионов долларов в прошлом году с 116 миллионов долларов годом ранее. . Количество проданных объектов недвижимости увеличилось с 22 в 2009 году до 35 в 2010 году, увеличившись на 68 процентов.

Ставки капитальных вложений выросли в 2010 году по сравнению с уровнями 2009 года как в пешеходном, так и в лифтовом секторе. GRM, цены за квадратный фут и цены за единицу не показали устойчивых тенденций, с некоторым ростом и некоторым падением.