Что сейчас стимулирует инвестиционные продажи
В первой половине 2011 года (1П11) долларовый объем инвестиционных сделок по продаже на рынке Нью-Йорка составил 12,6 миллиарда долларов. В годовом исчислении активность вырастет на 73 процента по сравнению с общим объемом в 14,6 миллиарда долларов в 2010 году.
На первый взгляд, эта цифра дает чрезвычайно оптимистичный взгляд на динамику рынка. Тем не менее, важно более внимательно изучить данные и понять, что рынок, хотя и имеет положительную динамику, остается неравномерным.
В первом квартале 2011 года (1К11) было около 4 миллиардов долларов. инвестиционно-сбытовой деятельности. Мы были приятно удивлены этим числом, ожидая, что оно будет более сдержанным, учитывая чрезвычайную активность в четвертом квартале 2010 года.
Операции, которые обычно закрывались в 1К11, были ускорены в 4К10 на основании желания кредиторов очистить балансы к концу года и значительное количество дискреционных продавцов, которые в прошлом году нажали на спусковой крючок в ожидании повышения налога на прирост капитала.
Во 2К11 была колоссальная сумма в 8,6 млрд долларов США. сделки закрыты. Это был лучший квартал за 15 лет, начиная с четвертого квартала 2007 года. В годовом исчислении ожидаемая деятельность за 1П11 составляет 25,22 млрд долларов США, что, как указывалось ранее, будет значительно выше, чем 14,6 млрд долларов в 2010 году.
Сектор, который оказал существенное влияние на производительность рынка, - это сегмент более крупных транзакций и, в частности, объем продаж на 100 миллионов долларов и более.
Если вы часто бываете читатель «Конкретных мыслей» и мои ежеквартальные обзоры рынка, вы знаете, что мы гораздо более внимательно смотрим на количество проданных объектов, чем на объем в долларах, чтобы получить истинное представление о рыночной активности. Это связано с тем, что долларовый объем продаж может быть очень сильно искажен из-за нескольких крупных транзакций. Если такой актив, как Stuyvesant Town / Peter Cooper Village, будет продан за 5,4 миллиарда долларов, это может оказать очень значительное влияние на рынок. Аналогичным образом, в прошлом году продажа Восьмой авеню, 111 компании Google за 1,8 миллиарда долларов составила более 12 процентов от общего годового объема продаж по городу за 2010 год.
Если мы посмотрим на количество проданных объектов недвижимости, мы увидим, что в 1П11 было продано 960 объектов, которые в годовом исчислении дадут лишь примерно 15% рост по сравнению с 1667 объектами, проданными в 2010 году.
Сравнивая два показателя объема, мы видим прогнозируемое увеличение объема в долларовом выражении на 73 процента, в то время как в целом ряде случаев. на основе проданного имущества рост составляет всего 15 процентов. Это несоответствие объясняется более крупными транзакциями.
Если мы посмотрим на количество транзакций, превышающих 100 миллионов долларов, мы увидим, что в 2009 году их было всего семь. В 2010 году было 29 таких продаж, а за первые два квартала этого года - 31, что уже превышает прошлогодний показатель. Если учесть, что эта 31 транзакция составила 8,5 миллиарда долларов от продаж, это составляет около двух третей от 12,6 миллиарда долларов от всего долларового объема за 1П11.
Одновременно эта 31 транзакция из 960 общих, составляют лишь около 3,2 процента от всей проданной недвижимости. Активность на рынке, превышающем 100 миллионов долларов, также приближается к тому, что более чем вдвое больше, чем в прошлом году, составив 8,2 миллиарда долларов, поскольку в годовом исчислении деятельность за первое полугодие 2011 года прогнозируется примерно на 17 миллиардов долларов в этом году.
Хотя больше - Рынок стоимостью 100 миллионов долларов переживает бум, с прогнозируемым увеличением количества продаж на 114 процентов в год, рынок ниже 100 миллионов долларов не успевает за этим. В 1П11 темпы продаж ниже 100 миллионов долларов должны были дать рост всего на 13 процентов, а если мы посмотрим на рынок ниже 50 миллионов долларов, то сокращение будет еще более серьезным.
Недвижимость, продающаяся за Менее чем на 50 миллионов долларов было реализовано 237 продаж в 1П11 по сравнению с 507 в 2010 году. Ежегодно мы экстраполируем 474 продаж за год, что на 7 процентов меньше, чем в прошлом году. Этот результат был непредвиденным и открыл глаза.
Дополнительные данные подтверждают тенденцию увеличения объемов крупных транзакций. Фактически, в 1П11 средняя недвижимость, проданная в Нью-Йорке, стоила 13,125 миллиона долларов, что шокирующе превышало средний показатель в 12,4 миллиона долларов в 2007 году и установил новый рекорд за все время для этой статистики! (Эта средняя цена на недвижимость упала до 4,4 миллиона долларов в 2009 году.)
Очевидно, что объем долларовой стоимости быстро растет в зависимости от темпов мегасделок, в то время как количество проданной недвижимости просто неуклонно растет, по всей видимости, затмевая патологический рост нашей национальной экономики. Несмотря на слабый рост проданной недвижимости, общая рыночная активность, независимо от того, смотрим ли мы на объемы продаж в долларах или количество проданных объектов, ясно демонстрирует, что 2К09 был успешным.отстает от рынка с точки зрения объема продаж.
Если мы обратим наше внимание на стоимость недвижимости, мы увидим, что неравномерность на рынке сохраняется, особенно в отдаленных районах и северного Манхэттена.
В прошлых статьях мы обсуждали расхождение между основными принципами внутри субрынка Манхэттена (к югу от 96-й улицы на Ист-Сайде и к югу от 110-й улицы на западе) и других субрынков Нью-Йорк. Эти тенденции, хотя в целом улучшаются, но продолжаются.
На Манхэттене показатели капитализации снизились для всех типов продуктов в 1П11 по сравнению с 2010 годом; однако, если мы посмотрим на средние цены за квадратный фут, мы увидим, что семь типов продуктов выросли по сравнению с уровнем 2010 года, а три типа продуктов - уменьшились. Кажется нелогичным видеть одновременное падение капитальных ставок и цены за квадратный фут, но эту динамику можно объяснить сокращением чистой операционной прибыли.
Если арендная плата снижается или остается на прежнем уровне (или даже немного растет, как сейчас) в некоторых секторах) стоимость квадратного фута может упасть, особенно в связи с увеличением операционных расходов, которое мы наблюдаем в годовом исчислении. Эти рыночные условия могут легко привести к таким, казалось бы, странным результатам.
В северном Манхэттене и прилегающих районах ставки капитализации смешаны, сжимаясь для одних типов собственности и увеличиваясь для других. На основе цены за квадратный фут в совокупности мы видим, что 15 типов товаров во внешних районах выросли, а 14 снизились, что свидетельствует о том, что эти субрынки все еще испытывают трудности с устойчивым восстановлением.
В начале года мы прогнозировали 12-процентный рост курса на смешанной основе в рамках субрынка Манхэттена и ожидали стабилизации цен, т. е. прекращения падения во внешних районах. Мы считаем, что то, что мы наблюдаем на рынке на данный момент в 2011 году, демонстрирует, что мы остаемся в курсе, чтобы оправдать эти прогнозы.
Что касается количества проданных объектов недвижимости, субрынок Квинса продемонстрировал наибольшее улучшение в 1П11 , при этом было продано 164 объекта недвижимости, что на 21 процент больше по сравнению со 136 продажами во 2П10. Рынок северного Манхэттена улучшился меньше всего: было продано 69 объектов недвижимости, что всего на 13% больше, чем в 61 году продажи во 2П10.
В долларовом выражении субрынок Манхэттена улучшился больше всего, учитывая подавляющее число в 100 долларов. здесь более миллиона транзакций, при этом активность в 1П11 увеличилась на 56% по сравнению со 2П10 и на 124% по сравнению с 1П10. Северный Манхэттен, опять же, показал наименьшее улучшение: объем продаж в долларовом выражении снизился на 4% в 1П11 по сравнению со 2П10 и на колоссальные 50% по сравнению с 1П10.
Как и я В течение нескольких кварталов утверждается, что самая большая потенциальная мина на рынке инвестиционных продаж - это потенциальное повышение процентных ставок. Чрезвычайно низкие процентные ставки, которые приносили нам пользу в течение довольно долгого времени, позволили упорядоченно сократить долю заемных средств на рынке.
Объекты собственности, имеющие значительные отрицательные позиции в капитале, во многих случаях смогли сохранить положительный денежный поток, тем самым попирая воду, поскольку владельцы и кредиторы надеются на жизнеспособную стратегию выхода. Срок погашения ипотеки в настоящее время является самой большой проблемой для этих активов, поскольку рефинансирование на сегодняшнем рынке не может обеспечить такую же выручку, которая была доступна в 2006 и 2007 годах. Кроме того, ставки в то время были настолько низкими, в основном из-за незначительного спреда над LIBOR, что продление этих кредитов По сравнению со старыми ставками сегодня это не приемлемо для кредиторов.
Резкий рост процентных ставок может иметь разрушительные последствия для этих объектов недвижимости, которые держатся за ноготь. Мы наблюдали, как продажи проблемных активов продолжаются, но более медленными темпами, чем в прошлом году. По нашим оценкам, в 1П11 на рынке продажи банкнот было около 2,2 млрд долларов США, что в годовом выражении составило бы 4,4 млрд долларов США за год, что значительно ниже 6-7 млрд долларов США, которые, по нашему мнению, имели место в Нью-Йорке. в прошлом году.
На момент написания этой статьи Конгресс еще не одобрил увеличение потолка долга, и последствия возможного дефолта для кредитного рейтинга страны значительны. Если процентные ставки должны оставаться на исторически низком уровне или приближаться к нему, важно, чтобы Конгресс продемонстрировал лидерство и способность контролировать себя в финансовом отношении.
Теперь, когда ФРС завершила свою программу покупки активов QE2 , будет очень интересно увидеть результаты предстоящих казначейских аукционов. На нескольких последних аукционах ФРС выкупила до 70 процентов всех проданных казначейских облигаций. Если он не появится в таблице, это может означать значительное снижение цены этих облигаций, что окажет значительное давление на ставки вверх.
Мы по-прежнему пессимистично настроены.мы надеемся, что наша среда с процентными ставками останется низкой, что будет стимулировать рынок инвестиционной недвижимости. Если этого не произойдет, это создаст еще больше проблем для тех, кто воспользовался всеми рычагами, которые предлагал рынок.
Роберт Кнакал - председатель и партнер-основатель Massey Knakal Realty Services и за свою карьеру выступил посредником в продаже более 1150 объектов недвижимости на общую сумму более 7,4 млрд долларов.
комментариев